考试时间：6月17日、18日，不动产登记代理人考试 答案及考试问题，查看好题帮haotibang

单项选择题

1、 甲知其房屋南边邻地将建一座楼房， 但是佯装不知，将房屋售与乙。半年后，南边高楼建成，乙之房屋受不到阳光照射。在此例中甲违反了民法的（ ）。

A.权利不受侵害原则

B.平等互利原则

C.情势变更原则

D.诚实信用原则

【答案】D

【解析】诚实信用原则又称“诚信原则”， 是指民事活动的当事人在行使权利和履行义务时，应维持双方的利益平衡以及当事人的利益与社会利益的平衡，遵循诚实信用的道德准则。甲明知房屋南边邻地将建一座高楼，装作不知，违反本应履行的告知义务，违反了诚实信用原则。

2、下列选项中， 属于民事法律事实的是（ ）。

A.王某报考公务员

B.孙某在宅基地上建造房屋

C.崔某请李某吃饭

D.林某代孪生妹妹举行结婚仪式

【答案】B

【解析】民事法律事实，是指依法能够引起民事法律关系产生、变更和消灭的客观现象。而客观现象是否能够成为民事法律事实，取决于法律的规定。根据事实是否与主体意志有关，法律事实可以分为事件和行为两类。本题中，只有B项表述能够引起民事法律关系的变动，因而是民事法律事实，具体而言，其属于民事法律事实中的事实行为。

3、下列行为中，属于代理行为的是（ ）。

A.传达室的张大爷将李某寄给董事长张某的信送给董事长的行为

B.公司董事长以公司的名义对外签约的行为

C.李某将自己未成年儿子的压岁钱以儿子的名义存入银行的行为（ ）

D.甲让乙向丙转达其话的行为

【答案】C

【解析】代理是代理人依据被代理人的委托或者法律规定以及人民法院或有关单位指定，以被代理人的名义，在代理权限内所实施的民事法律行为，这种行为产生的法律后果直接由被代理人承受。AD两项属于传达行为; B项属于代表行为; C项，代理人李某以被代理人儿子的名义将钱存入银行的行为属于代理。

4、王岚，16岁，高中学生。其外祖父去世时，曾在遗嘱中指明，给王岚25万元购买一处房屋 ，但未指定由谁来购买。王岚的父亲便以王岚的名义用该25万元买了一套商品房，下列论述正确的是（ ）。

A.王岚的父亲所为的代理属于法定代理

B.王岚的父亲所为的代理属于委托代理

C.王岚的父亲所为的代理属于指定代理

D.王岚的父亲所为的代理属于无权代理

【答案】A

【解析】法定代理是指根据法律直接规定而发生的代理关系，其主要是为无民事行为能力人和限制民事行为能力人设立代理人的方式。《民法典》 第二十三条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。本题中，王岚是限制民事行为能力人，作为监护人的父亲是其法定代理人，因此，王岚父亲以王岚的名义买房的行为属于法定代理。

5、刘某委托张某将自己的一处房产卖出，张某一时找不到买家，又考虑到自己也要买房，便参照市场价格将该房卖给自己。张某的行为属于（ ）。

A.自己代理

B.双方代理

C.恶意串通损害被代理人的利益（ ）

D.违法行为

【答案】A

【解析】自己代理即代理人以被代理人的名义与自己进行民事活动的行为。代理关系的特征在于它是代理人与被代理人、相对人的三方关系，必须有第三人的存在，而在自己代理中，代理人同时以自己的名义和被代理人的名义在自己和被代理人之间进行民事活动。本题中，张某作为代理人以被代理人刘某的名义将房子卖给自己的行为属于自己代理。

6、甲因外出将一幅古画委托乙保管，乙因急需用钱，遂以甲的名义将该画以市价卖与不知情的丙，并交画付款完毕。甲得知后，找到丙，要求返还古画，遭拒绝。对此下列表述正确的是（ ）。

A.乙的行为构成表见代理

B.乙的行为构成滥用代理权的行为

C.丙应将古画返还给甲

D.乙的行为构成狭义上的无权代理

【答案】A

【解析】表见代理，是指行为人没有代理权，但使相对人有理由相信其有代理权，法律规定被代理人应负授权责任的无权代理。表见代理发生和有权代理相同的法律后果。本题中，丙不可能知道乙没有代理权，因此丙属于善意第三人，乙的行为构成表见代理，丙无需向甲返还古画。

7、下列不属于人身法律关系受到侵害时民事责任承担方式的是（ ）。

A.恢复名誉

B.消除影响

C.赔礼道歉

D.返还财产

【答案】D

【解析】《民法典》 第一百七十九条规定，承担民事责任的方式主要有:①停止侵害;②排除妨碍;③消除危险;④返还财产;⑤恢复原状;⑥修理、重作、更换;⑦继续履行;⑧赔偿损失;⑨支付违约金;10消除影响、恢复名誉;11赔礼道歉。返还财产是财产关系受到侵害时承担民事责任的方式。当行为人非法占有他人的财产时，他人可以要求行为人返还财产。但是此时要求该财产尚存在。如果该财产已经灭失，则行为人应当依法承担损害赔偿的责任。

8、下列关于时效的说法，正确的是（ ）。

A.我国民事立法中未规定取得时效制度

B.我国民事立法中对取得时效制度有所规定

C.时效属于任意性规定

D.当时效发生法律效果后，当事人不得放弃时效产生的利益

【答案】A

【解析】 AB两项， 《民法典》 总则编沿袭《民法通则》的做法，仅对诉讼时效进行规定，未规定取得时效。此外，《民法典》 合同编、《民法典》 继承编和《海商法》等法律中就特别诉讼时效进行了规定，最高人民法院也就诉讼时效出台了相关司法解释。

CD两项，时效属于强制性规定，当事人不能通过意思表示而约定排除时效的适用，或改变时效的期间及其效力。当事人关于排除时效适用、变更时效期间或事先抛弃时效利益的约定无效。但须注意的是，当时效发生法律效果后，当事人放弃时效产生的利益，则是法律所允许的。

9、下列不属于取得时效中断的事由是（ ）。

A.占有意思的改变

B.占有物遗失后，恢复占有

C.占有人承认权利人的权利

D.向占有人提出请求

【答案】B

【解析】取得时效的中断按中断事 由的不同分为自然中断与法定中断。自然中断的事由包括:①占有意思改变;②占有人自行中止占有;③占有被他人侵害或占有物遗失而未能依法回复其占有;④占有性质变更。法定中断事由是指由法律规定的因权利人起诉或向占有人提出请求及占有人承认权利人的权利等引起取得时效中断的事由。B项，占有物遗失后，占有人未恢复其占有，则取得时效中断;如果占有人根据占有物的物上请求权请求恢复其占有，则取得时效不中断。

10、下列属于法定动产物权的是（ ）。

A.别除权

B.留置权

C.地役权

D.国有土地使用权

【答案】B

【解析】根据物权的发生是否基 于当事人的意思为标准可将物权分为法定物权和意定物权。法定物权是基于法律的直接规定发生的物权，无论当事人意思如何都不影响这些物权的成立，如留置权和法定抵押权。意定物权是指依当事人的意思而发生的物权，如质权、抵押权。区分法定物权和意定物权的意义在于，法定物权和意定物权成立的要件和适用的法律不同。根据标的物种类的不同，可以将物权划分为动产物权、不动产物权和权利物权。动产物权是指以动产为标的物的物权。CD两项属于不动产物权; A项，别除权是指债务人破产时，在债务人的财产上设有担保物权的，担保物权人享有优先受偿的权利。

11、甲将一件名贵瓷器交乙保管。在保管期间，乙提出购买此瓷器，甲、乙双方达成买卖合意。在买卖合同中，瓷器的交付方式属于（ ）。

A.简易交付

B.现实交付

C.指示交付

D.占有改定

【答案】A

【解析】 A项，《民法典》 第二百二十六条规定了简易交付，动产物权的受让人因合同业已占有出让人的出让物的，转让人与受让人之间的物权转让或设立法律行为生效时，交付即完成。本题中，甲将一件名贵瓷器交给乙保管，在保管期间，乙购买了该瓷器，此时受让人已经先行占有该瓷器，故交付方式为简易交付。B项，《民法典》 第二百二十七条规定了现实交付，将出让物置于受让人的实际控制之下。C项，指交付是指出让人的出让动产被第三人占有的，出让人将返还请求权让与受让人，并告知占有人向受让人交付该动产。D项，《民法典》 第二百二十八条规定了占有改定，出让人在转让物权后，仍需要继续占有出让的动产的，由出让人与受让人订立合同，由出让人继续占有该动产，在约定期限届满时，出让人再按约定将该动产交还受让人占有。

12、下列案件中， 权利人有权请求返还原物的是（ ）。

A.张某借了王某的手表，向刘某炫耀说是其叔叔赠送的，刘某信以为真，以很低的价格买了下来，王某要求刘某返还，但手表已经丢失

B.宋某偷了马某的金项链，并以市场价格卖给了不知情的牛某，马某要牛某返还

C.于某借了何某一支金笔，谎称丢失，何某要求于某返还

D.甲向乙购羊2只，在乙将羊交给他后，又将羊卖给了丙，把羊交丙得款之后迟迟未付乙羊款，乙无奈要求甲返还2只羊

【答案】C

【解析】返还原物请求权，是指标的物为无权占有人占有时，权利人有权请求无权占有人返还原物的权利。行使返还原物请求权应当符合以下条件:①须有他人无权占有标的物的事实发生;②请求权人为失去占有的所有权人或他物权人。返还原物的前提首先是原物存在，其次是所有权没有发生移转。A项中原物已经不存在; BD两项中原物的所有权已经发生转移，权利人没有请求返还原物的权利。

13、甲将汽车以15万元的价格卖给乙并交付，后甲从乙处借回汽车，并以16万元的价格卖给不知情的丙，同时办理了登记手续，但车仍由甲占有。乙得知后，要求甲、丙返还汽车，赔偿损失。对此，下列选项正确的是（。）。

A.汽车归丙所有，乙的损失由甲赔偿

B.汽车归丙所有，乙的损失由甲、丙连带赔偿

C.汽车归乙所有，乙有权要求甲返还汽车、赔偿损失

D.汽车归乙所有，乙有权要求丙返还汽车、赔偿损失

【答案】C

【解析】动产所有权善意取得应 具备的条件是:①标的物须为占有委托物且为非禁止流通物;②让与人系无权处分人;③受让人取得动产时出于善意;④受让人以合理的价格受让;⑤已完成交付。此处的交付丕包括占有改定。甲将汽车卖给不知情的丙，但车仍由甲占有，丙没有善意取得汽车的所有权，汽车所有权仍归乙，乙有权要求甲返还，并赔偿损失。

14、对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金这一事项，应当（ ）。

A.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意

B.经专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4以上的业主同意

C.经占总人数2/3以上的业主同意

D.经全体业主同意

【答案】B

【解析】《民法典》 第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定:①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;⑤使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥筹集建筑物及其附属设施的维修资金;⑦改建、重建建筑物及其附属设施;⑧改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;⑨有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第⑥项至第⑧项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

15、在下列民事关系中，不应按照相邻关系处理的是（ ）。

A.甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝引起纠纷

B.甲新建的房屋滴水，滴在乙的房顶上，引起纠纷

C.甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量剧减，引起纠纷

D.甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷

【答案】D

【解析】相邻关系， 是指相邻不动产所有权人或使用权人，为调和矛盾冲突、谋求共同利益，依法律直接规定而产生的权利义务关系。相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产所有权人或使用权人。D项，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家花瓶的行为属于侵权。

16、某招领处将招领期已过的一块瑞士手表以拍卖方式卖给甲。乙将该表盗走并赠与丙。丙将该表丢失，被人拾到又送到招领处。经查，该手表原为公民丁某所有，现甲、丙、丁三人都向招领处主张该表的所有权。根据我国民法的有关规定，该表（ ）

A.应归甲所有

B.应归丙所有

C.应归丁所有

D.应由甲、丙、丁三人共有

【答案】

A

【解析】《民法典》 第三百一十八条规定，遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。根据《民法典》第三百一十一条规定及其司法实践，盗赃不适用善意取得，经盗窃的物，无论辗转于何人之手，权利人都有权追回该物，但最后占有人为善意的，应给予最后善意占有人补偿。此外，善意取得适用的条件之一是需通过有效交换获取所有权。 赠与系无偿行为，丙因而也不能取得瑞士手表的所有权。

17、土地承包经营权自（ ）设立。

A.土地承包经营权登记时

B.土地承包经营权合同生效时

C.土地承包经营权合同订立时

D.土地承包经营权合同备案时

【答案】B

【解析】《民法典》 第三百三十三条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。所谓土地承包合同是指由土地的所有权人（发包方）与公民或集体组织（承包方）签订的规定发包方将土地交付承包方自主经营的书面合同。

18、甲和乙为同村邻居，甲越界建房侵入乙的宅基地，甲的行为侵犯了乙的（ ）。

A.相邻权

B.房屋所有权

C.宅基地使用权

D.宅基地所有权

【答案】C

【解析】宅基地使用权， 是指公民在依法取得的宅基地上建造住宝及其附属设施从而对此宅基地享有的占有和使用的权利。取得宅基地使用权应当符合法律规定的条件和程序，并办理相应的手续。

19、关于国有自然资源使用权的法律特征，下列说法错误的是（ ）。

A.一般情况下，国有自然资源使用权的主体是全民所有制单位和集体所有制单位

B.国有自然资源使用权的客体是矿藏等国有的自然资源

C.国有自然资源使用权的内容是对国有自然资源的占有、使用和收益的权利

D.有关组织或公民个人欲取得国有自然资源的使用权，可以经过法定程序，也可以约定

【答案】D

【解析】 D项， 有关组织或公民个人欲取得国有自然资源的使用权，必须经过法定程序。有关组织和个人经营使用国有自然资源，必须提交书面申请及有关文件，向有关国家机关提出申请，经审查批准后方可取得国有自然资源的使用权。

20、甲向乙购买临街铺面房一间， 成交后未办理房屋产权变更登记。随后，甲以该房屋作为出资，与乙共同创办了一家合伙商店。一年后，甲因私人债务与丙签订合同，将此房屋抵押给丙。乙提出异议。对此案的认定正确的是（ ）。

A.合伙企业成立和房屋抵押合同均为无效

B.合伙企业成立有效，房屋抵押合同无效

C.合伙企业成立和房屋抵押合同均为有效

D.合伙企业成立无效，房屋抵押合同有效

【答案】B

【解析】《合伙企业法》 第十六条规定，合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。因此，合伙企业成立有效。但根据民法典的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，由于甲未办理房屋产权变更登记，对房屋不享有所有权，抵押无效。